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日本房产经济泡沫原因

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发表于 2019-7-5 09:12:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
日本房价为什么会跌
1970-80年代,日本人兴起了一场思维革命,他们发现日元越来越不值钱,于是开始寻找有升值趋势的“硬通货”。那个时候,绝大部分日本老百姓在房价会持续上涨这件事上,达成了高度共识,于是,越来越多的人从银行贷款买房,而且,很多人的杠杆是越借越高。

不仅大城市的繁华地带,就连城市周边的郊区,都被卷进了这个举债炒房的游戏之中。白领们有了一点积蓄,就会谋求投资买房,生怕错过了上车机会。最后,甚至连城郊的农民们都出动了,纷纷拿着手里的辛苦钱去银行贷款投资!

可是到了这个时候,房价已经普遍上涨了一轮,货币供应量翻了几十倍,风险也开始变大,各个环节的人都承担着巨大的房贷压力,而且环节越往后,压力越大。关键是在这个过程中,因为房价的持续上涨,很多人变得越来越惜售。于是,市场上流通的房子也就越来越少,标价越来越贵了。

很自然地,全民炒房留下了一个问题:从银行借那么多钱,总得还吧?如果房贷还不上怎么办?比如我一个月工资两万,房贷一万五,苦就苦点吧。但是如果我下岗还不上了,周围的人能借的也都借了,还是还不上,我就只好抛掉房子了。

如果只有一个人这么干,还没啥问题,但是如果大规模下岗,那就麻烦了。因为卖房子的人越多,房子越卖不上价,你也就越着急出售,压价越厉害,最后可不就是雪崩式下跌。紧接着,银行便会出现大量烂账,说不定就跟着倒闭了。再或者银行利率上涨,本来一个月需要还贷一万五,一下涨到两万了,还不上了,怎么办?卖呗。

而且在这个过程中,还有不少人是一分钱首付都没有,全是借的,或者干脆就是高利贷。他们之所以这么做,就是赌房价上涨,比方说我借1000万,年息250万,我对赌的就是房价涨幅超过250万,如果涨幅超不过,我就死定了,因为根本还不上这么多利息。

同样的,如果几个人卖,一点问题都没有,但倘若是大规模抛售,那就啥玩意都不好使了,房价一下子跟重力加速度似地下跌。事实上这就是日本房地产泡沫中发生的故事。

日本房价大跌的原因
日本在“二战”后实行的是一种德国模式的变体,现在叫“东亚模式”,类似”宏观计划经济+微观市场经济“的模式,固定汇率,出口导向。通过这种模式,再加上日本最强一代人的不懈努力,日本自二战后到1973年实现了每年8%以上的增速;在1974年放缓一年后,出现第二轮增长,一直持续到1990年前后。但是增长的阴影下,日本跟今天的我们遇到了相同的问题:在对外贸易中,日本占了美国人”便宜“,一直有顺差。

美国方面当然也是不能忍,所以日美之间冲突不断,随后的三十多年间,持续爆发了“纺织大战”,“钢铁大战”,“彩电摩擦”,“汽车摩擦”等各种冲突。然而在美国的轮番折腾下,日本反倒越来越厉害了。到1980年代,日本成为全球第二大经济体,很多日企甚至做到了世界第一,手里拿着大量从摩擦中赚到的钱,全世界到处买地买资产,而且日本人均收入是美国的145%,日本人的高兴可想而知。

在这个背景下,美国人更加忍无可忍了,开始进一步收拾日本。不过,并不是通过所谓的“广场协议”,这样想太过简单化了。当时美日双方针锋相对的一个问题是汇率,说是日本故意压低本国汇率。日本当时确实把汇率压得很低,日本普通老百姓买美国的东西很贵,美国人买日本人的东西却很便宜,所以美国要求日本把汇率大幅上调。

不少人认为是《广场协议》中日本被迫提了汇率,这肯定不对,因为美国搞日本是个长期的事,“广场协议”只是其中一部分,真实情况是美国从1971年就开始搞日本,一直到1987年。先是在1971年,西方十个国家的财政部长一起搞了个《史密斯协定》,要求日元升值。然后再继续施压,小打小闹不断。到了1985年,美英德法日五国财长在美国纽约广场饭店签订了《广场协议》。

《广场协议》之后是1987年的《卢浮宫协议》。核心就一件事,让日元升值,升值之后日本产品在国际上就不那么有竞争力了,嗯,就是美国现在干的事儿。这样一来,日本生产的汽车和彩电就变贵了,在国际上竞争力就不那么强了,所以在1986年,日本出口增速从之前的3.9%暴跌到-16.8%。

日本房价之所以走上后来的不归路,完全得力于日本央行的神奇操作。1985年签了协议,1986年经济不景气,总得做点啥吧,日本央行开始大规模降息,这个操作非常常见,各国都是在经济疲软时候降息,经济过热时候升息。单是1986年这一年,日本央行连续5次降息,市场一下子资金充裕,大量银行放水放出来的钱蠢蠢欲动。

钱已经到位了,往哪投呢?这个时候,大家一致看好房地产,当时日本玩的叫“土地转卖”,也不复杂,先找块地,把上边的人都拆迁了,然后把拆迁完的土地高价卖掉,接手方随后就卖给下一家,然后到了下一家那儿,地价就跟火箭似的上去了。这种情况下,1986年东京地价开始起飞,1987年就涨了23%,到了1988年,更是涨了65%,随后一路飙升。当时日本有个说法,“卖掉皇宫下边的那块地,可以买下整个加拿大”。

从1986年开始,日本股市也大爆发,到了1989年,日本股市涨了486%,日本股市的总市值,是美国股市的1.5倍,占到全世界的45%,今天听起来匪夷所思,但当时的日本人并不觉得有问题。但是日本政府开始操心了,他们担心借出去这么多钱,如果发生连环违约,弄不好银行都得破产。

随后日本央行从1989年开始温和提高利率,降低货币供应。到了1989年底,日本历史上著名的“疯狂原始人”三重野康出任日本央行行长,此外,这位行长还有一个名声,叫“平成鬼才”,他后来一举戳破泡沫,所以又得了一个更新的外号,叫“戳泡人”。

他上任后日本五次提高利息,终于在1990年8月,日本的利息由超低的2.5%飙升到了6%,这下可出麻烦了,股市和楼市都被断了货币供应,涨不动了,没人接盘了。随后爆发股灾,日本股市在1990年到1992年三年间跌掉了一半多。股市这么惨,楼市也没逃掉,股市暴跌仅仅半年后,楼市也开始动摇,之后激烈下跌,在1990年到1992年这三年中也跌掉了46%,上百万亿日元的资产化为了乌有。

日本房价暴跌后果
由于大批地产公司破产,欠银行的钱还不上,把银行也拖下了水,大批银行跟着倒闭,银行倒闭又触发连锁反应,大量企业跟着倒闭,随后是失业潮,房屋断供,违约,跳楼。单在1991年,日本一年内因为房地产泡沫破裂倒闭了上万家企业,这一万家企业的员工随后被抛到人才市场上,痛苦不堪。

日本经济泡沫破裂后,开始了长达十年的经济萧条,日本国内称为“平成萧条”,更为重要的是,这次萧条严重打击了日本在二战结束后建立起来的经济上的自信。

随着房价无休止下跌看不到希望,投资炒房客开始大量抛盘,恶性循环,房子越来越廉价。虽然房子越来越廉价,穷人却依然买不起。因为经济风暴来临是无人可以幸存的,大量企业倒闭,工薪阶级首当其冲,失业率飙升,保住饭碗的也要接受被降薪的结果。

就这样,大批日本人被套死在楼市中,一辈子给银行打工偿还债务。特别是证券界,自杀的企业员工很多,甚至有刚毕业的大学生跳楼的。上班族失业率、自杀率狂升,留下的薪资也大降,很多中年妇女因为家庭破产而离婚,大量女毕业生进入色情行业。电视台最热门的电视节目是教人们如何省钱,比如教家庭主妇如何用烧饭的余热煮鸡蛋。

虽然日本房价从1991年开始就一直跳水,一直跌到了2002年才回暖。2001年最低谷时,东京平均房价已经从91年的272万每平米(人民币15万)跌到了61万每平(人民币3万)。即使是过去5年东京房价一直看涨,到现在东京的2017年房价也就94万元每平米(人民币5万元),和当年无法相提并论。



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